長期融資が魅力の不動産担保ローン。金利タイプは返済期間も考慮して選択を

イー・ローン

Q. 思った以上に子どもたちの教育資金がかかることになり、不動産担保ローンを検討しています。無担保ローンよりも金利が低く、借入可能額が大きいので興味を持ったのですが、そのほかに、どんなメリットがありますか?また固定金利と変動金利、どちらがよいか迷っているのですが、アドバイスをお願いします。(埼玉県 K)
A. 不動産担保ローンのメリットは、低金利や借入可能額の大きさのほか、長期の借り入れが可能なこと、資金使途が自由なことなどがあります。金利タイプは目先の金利だけでなく、返済期間なども考慮して選択しましょう。

低金利で長期に渡って融資が受けられる

お子様の進路の選び方によって、教育費負担額は大きく変わりますよね。

無担保ローンよりも、不動産担保ローンは比較的低金利で、資金使途が自由なものが多く、担保価値が高ければ大きな金額の借り入れも可能なので、教育資金としてまとまった金額が必要な場合にも活用できるローンです。 返済期間を20年、30年といった長期に設定すれば(最長35年もあります)、月々の返済負担を軽くすることもできます。 ただし、返済期間が長いほど、総利息負担額は大きくなります。

表1:返済期間の違いによる毎月返済額の違い
500万円を金利3%で借り入れた場合
返済期間 毎月返済額 総利息負担額
10年 48,280円 793,645円
20年 27,730円 1,655,171円
35年 19,243円 3,081,854円

イー・ローン ホームページ ローンシミュレーションにて、筆者試算

返済期間も考えて金利タイプを選択

不動産担保ローンの金利タイプには、固定金利タイプと変動金利タイプがあります。

固定金利タイプは、借入時から返済終了まで金利が変わりません。 変動金利よりも一般に金利は高めですが、金利が一定で元利均等返済であれば毎月返済額も変わらないので、返済計画が立てやすいのがメリットですね。

変動金利タイプは、固定金利タイプよりも金利が低めですが、金利情勢によって適用利率が定期的に変わります。 金利が下落傾向であれば毎月返済額が少なくなっていきますし、返済期間が短く金利上昇する前に完済すれば利息負担が抑えられます。 ただし、現在は超低金利水準ですし、返済期間が長ければ金利上昇の心配も大きいので、金利が上昇した場合にも返済できるかどうかも考えておく必要があります。

金融機関の金利についての説明に、「基準となる金利」として登場する「プライムレート」は、金融機関が信用度の高い優良企業に資金を貸し出す際の、最も優遇された金利のことです。 このプライムレートを基準に一定率を上乗せする形で一般的に不動産担保ローンなどのローン金利が決められます。「短期プライムレート」は期間1年未満の貸し付けに対する最優遇金利、「長期プライムレート」は期間1年以上の貸し付けに対する最優遇金利です。 不動産担保ローンでは、短期プライムレートを基準として金利が変動するタイプが多くなっています。

長・短プライムレートの動きを比較してみると、短期プライムレートはあまり動きませんが動くときはその幅が比較的大きく、長期プライムレートは比較的小刻みに頻繁に変動する、という特徴があります。 ローンの今後の金利動向を探るために、日本銀行のホームページなどで基準となる金利の推移もチェックしておかれるとよいでしょう。

無理なく返済できるよう計画的な利用を

このように、低金利で借入可能額が大きく、長期融資も可能な不動産担保ローンですが、万一返済が滞った場合には、担保とした不動産を手放さなければならない可能性もあります。 無理なく利用するために、次のようなことにも気をつけましょう。

借り入れの際のコストや時間もチェック
・担保とする不動産の価値を事前に調査・鑑定し、融資実行時には登記も必要になるので、不動産担保ローンの借り入れには登記費用や印紙代がかかり、事務手数料等が必要になる場合もあります。 金利だけでなく手数料等も考慮して比較検討しましょう。また、審査や調査に時間もかかるので、申し込みは時間的な余裕をもって行いましょう。
無理のない返済期間で
・長期融資が可能なことも魅力の不動産担保ローンですが、返済期間が長いと、毎月返済額は少なくなる反面、総利息負担額は大きくなります。 また、返済期間が長ければ、完済の年齢が70代、80代になる場合もあります。 定年退職後にも、高齢期にも、返済を続けられるでしょうか? 返済期間は無理なく返済できる年齢を考えて設定しましょう。
一括返済や繰り上げ返済の条件や手数料も確認
・「将来家計に余裕ができたらローンは早めに返したい」と考えているなら、一括返済や繰り上げ返済の条件や手数料も確認しておきましょう。 繰り上げ返済手数料が無料の商品もあれば、繰り上げ額の3%程度の手数料が必要な商品もあります。
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