新築購入でもリフォームの時期は必ずやってくる。その時もし「先立つもの」がなかったら…リフォームローン利用術!

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さあどうする?予定より早い時期に、急に工事が必要になった場合の資金繰り


普段何気なく生活している際に気付く、住宅の”使い勝手の悪さ”や”気に入らない点”。その時点で使い勝手が悪くとも、「いつかリフォームする際にこうしよう!」と考え、改善の実践はせずに先延ばしにすることが多いもの。
しかし”設備の不具合”や”損傷”の場合はそうはいかない。改善しないと故障や事故に繋がるからだ。特に怖いのが水回りの問題。放っておくと階下への漏水をもたらすなど、自邸のみならず周りに迷惑を掛ける可能性がある。
とはいえ、リフォーム会社を呼んで直してもらう、というのもなかなか手間のいる作業。実際問題として、依頼するターゲットをいくつか選び、連絡をして用件を伝え、日時を調整して下見してもらい、そのうえで見積もりを出してもらう。見積もりが出てからオーダーのために契約書にサインをし、その後商品や工事担当者を手配して貰って、漸く工事実施、となる。皆リフォームという名のもとに行ってはいるが、結構気の遠くなる作業だ。それでも、心配の芽は早めに摘むのが一番。どうすれば細かな不具合を避けられるのだろうか。

軽微なリフォームといえど、材料と施工を伴う交換作業などの場合、軽く5万を超えることも多い。見積もり依頼までは頑張ったが、金額を知って敬遠、つい先延ばしに…という事例あるようだ。
しかし、今のうちに直しておかないと、将来もっと大きな出費になる可能性があるリフォームについては、速やかに履行したいものだ。

ボーナス前、でも直さないと…そんな時にはカード払いが可能な「ホームセンター」や「リフォーム会社」に依頼するという手がある。「小さな工事でも大切」「未来の大きな工事のキッカケにもなる出会い」と捉えてフットワーク軽く動いてくれるリフォーム会社も多い。

リフォームと一言でくくるが、設備の簡単な取り付けから大がかりなものまで幅広い。金額で言うと、設備取り付けの5万くらいのものから、設備の大がかりな取り換えの100万前後のもの、家の修繕を含むそれ以上になる場合と大きな開きがある。それぞれどういったローンがあるのか、見てみよう。


リフォームをすることになった時、資金繰りのひとつとしてローンが考えられる。急なリフォームの場合、計画的に行うとき…などそれぞれのケースに分けて、どういったローンが有効に利用できるのかを知っておこう。



給料4-5か月分程度のリフォーム工事=メーカーの用意するリフォームローンがお手軽


設備機器である”便器”の交換と”洗面所”の交換をする、”システムキッチン”を交換する、”浴室”をリフォームする、それぞれ商品を購入して新しくするに必要な工事を依頼することになる。
例えば、株式会社LIXILでは、リフォーム加盟店組織を通してそれら全てをLIXIL製品にした場合に利用出来るリフォームローンがある。現在「オールLIXIL 無金利リフォームローン キャンペーン」を行っており、期間中リフォームローンの金利手数料をLIXILが全額負担してくれる。同社製品をチョイスすることで、金利のかからないリフォームローンが選べる仕組みになっている(2016年12月まで20万以上2,000万円以下、支払回数は最大60回まで)。

また、同じく水回りメーカーTOTOでも、TOTOリモデルクラブ加盟店利用で「TOTOリモデルローン」が利用できる(加盟店が信販会社と提携しており2016年9月現在、支払回数が84回までは実質年率1.8%、それ以上180回までは2.65%)。メーカーのリフォーム組織に加盟するリフォーム会社を窓口にして工事を依頼し、リフォームローンを利用する仕組みだ。

いずれも水回りの工事に付随する木工事や電気工事、設備工事などの費用もインクルーズで組むことができるので、給与の4-5か月分目安までのリフォーム工事の場合、抵当権の設定等をせず、手続き代行をリフォーム会社が行ってくれる信販系のローン利用が手軽。信販系のローン利用でも「バリアフリー改修工事」や「省エネ改修工事」が含まれれば住宅ローン控除を受けることも出来る。


設備のリフォームの場合、メーカーのローンを利用するのも一つの方法



計画的なリフォームの場合=無担保の財形住宅融資や銀行ローンがおすすめ


住まいを新築で購入しても、いずれはリフォームが必要な時が来る。公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが運営するサイト「リフォネット」に掲載されている取替の目安を参考にすると、5~10年で表面内装や給湯器の早期メンテナンス。10~15年で水回りの取換時期、15~20年でガス管や換気設備、電気設備のメンテナンス検討時期を含む最初の大規模修繕、20年~25年何もしていない場合は「スケルトンレベルの全面改修」が必要となっている。
外壁回りやエクステリアが15~20年、屋根回りは20年前後が目安で、こまめに少しずつメンテナンスをしている場合と、全く手を加えないで20年が経過するのとでは考え方が異なる。20年目に一括でメンテナンスをしよう、ということであれば、一度仮住まいに引っ越し空室にしてから全体的にリフォームをするのが賢明であろう。しかしその場合「1,000万円規模のリフォーム代が必要」という可能性も。
それでは大掛かりなので、給与10か月程度のリフォームを数回に分けて仮住まいせずに行う、という選択が多いようだ。

住宅ローンの返済状況にもよるが、給与10か月程度のリフォームならば、無担保ローンを組むのがスタンダード。中央労金の無担保リフォームローンは2016年9月現在2.425%と有担保ローンよりも金利が高めだが、抵当権の設定は不要なので登記費用などが発生しない。都市銀行では無担保のリフォーム限定ローンではなく「フリーローン」の用途に”リフォーム費用ならば上限1,000万円まで”などと決められていることが多く、三井住友銀行や三菱東京UFJ銀行の無担保リフォームローンは、本件を含めた無担保借り入れの総額が前年度税込み年収の50%以内であれば変動金利利用で返済15年、最高1,000万円までの枠がある。

子育て勤労者や中小企業勤労者で財形貯蓄をしている場合、借入額600万までは無担保で0.37%という低金利で借りられるのが「財形住宅融資(無担保リフォームローン)」である。これは、国内唯一の厚生労働大臣登録の福利厚生会社である「財形住宅金融株式会社」が取り扱うローンだ。利用者はのべ10万人で公的融資の財形住宅融資を取り扱っており、金融機関が窓口になっている。
低金利でいうと東東京にある朝日信用金庫のリフォームローンが2016年9月現在1.8%から3%程度。ただしほかの担保設定のない場合に融資可能であるため、住宅ローンが完済されていることが条件。朝日信用金庫の営業エリア内であれば無担保無保証人で1,000万円まで借りられるようだ。住まいの近くの地銀や信用金庫などに申し込むと都市銀行より低金利の場合があるので、ローンを利用する場合はできるだけ多くの情報を自身で集めることも大切である。


画像のようにすべてを撤去するスケルトンリフォームを一気に行う選択より、給与10か月程度のリフォームを数回に分けて「仮住まいせずに」行う方も多い



一括で大掛かりなリフォームを依頼=住宅ローンの見直しも含め、担保設定ありのローンを検討するのが賢明


住宅ローンの完済前に1,000万規模のリフォームローンを新たに組む必要がある場合は、住宅ローンに加えてローンを見直すことが一般的。「現在時点の住宅ローンの残債と新たなリフォームのための借り入れ希望額を加算して一本化し、新たな住宅ローンを組みなおす」のだ。
例えば4,000万円で新築を18年前に購入し残債が仮にあと2,000万残っているとする。現在の流通価格が3,400万程度。安易にあと1,400万は借りれると早合点な判断をせず、金融機関に事前に相談するなどをして調べておいたほうがいいだろう。銀行の担保価値は流通価格と同じではないことがポイント。銀行によってその物件の担保価値が異なる場合があるので注意が必要だ。

2,000万の残債に1,500万のリフォームローンを加算した場合、トータル3,500万円を新たに借りなおすことになる。審査の段階で希望額が出ないことが分かれば、何らかのコスト削減の手間が必要になる。見積もりを依頼し具体的になる前に、自身で借りられる額の検討をしておくことがスマート。通常の金利より高ければ借入額も増えるのが世の常。数百万の端数のためにトータルで金利の高い商品に申し込んでしまうケースがあるので、見積り額に借入額を合わせるのではなく、資金計画を立て、その範囲内でリフォームの履行を心がけるのがよさそうである。

また、ヴィンテージマンションのスケルトンリフォームが流行しているが、現金で支払うのではなくローンを利用する場合は注意が必要。リフォーム費用をそれだけかける価値がある物件なのか?の検討を。いつ来るかわからない大規模地震を考慮すると、耐震や免震の性能の低い古いマンションに高額のリフォームをかけて住まうことが果たして良いことなのか、今一度視野に入れ大規模なリフォームローンを組むのが賢明だ。


リフォームをすることになった時、資金繰りのひとつとしてローンが考えられる。急なリフォームの場合、計画的に行うとき…などそれぞれのケースに分けて、どういったローンが有効に利用できるのかを知っておこう。



住宅取得控除が受けられるリフォームローンについて


最後に住宅取得控除が受けられるリフォームローンについてまとめてみた。

①自分が所有し、自分の居住目的のための家屋に対する増改築、リフォームであること
②次のいずれかの工事に該当するものであること
1)増築、改築、大規模な修繕、大規模な模様替えの工事
2)家屋の居室、調理室、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
3)現行の耐震基準に適合させるための修繕・模様替えの工事
4)一定のバリアフリー改修工事
5)一定の省エネ改修工事
③増改築の日から6か月以内に居住し、減税の適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
④この減税を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること
⑤増改築等をした後の住宅の床面積が50m2以上であり、床面積の2分の1以上が自分の居住用であること
⑥工事費用が100万円を超えており、その2分の1以上が自分の居住用部分の工事費用であること
⑦10年以上のローンであること
※勤務先からの借入の場合は、利息1%未満の借入は対象外。親族や知人からの借入では本制度は適用不可。
⑧居住した年とその前後2年間ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税特例などの適用を受けていないこと
⑨中古住宅を新たに購入してリフォームする場合、以下のいずれかの条件を満たすもの
1)築後20年以内の木造住宅(マンションなどの耐火建築物の場合は築後25年以内)であること
2)一定の耐震基準を満たすことが証明されているもの(耐震基準適合証明書、住宅性能評価証明書など)
3)既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

SBIグループのe-loan(イーローン)は、日本最大級のローンデータベースを備えた無料の総合ローンサイトで、ローンの「検索」「比較」「申込み」サービスを提供することで、エンドユーザーと金融機関を結びつける役割を行っている。

リフォームローンの場合、リフォーム会社への支払いが使用目的なのだが「工事内容と購入商品」が同じでも、依頼するリフォーム会社によってそのサービスの付加価値が異なるため、トータルの見積もり金額が大幅に変わる可能性がある。面倒ではあるが、数社から”あい見積もり”をとって判断することが大切。いずれにしても手間を惜しまず諸般の事項を、しっかり自身がチェックするというのが成功のカギと思われる。


ローンを借りる際は、数社から”あい見積もり”をとって判断することが大切



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