住民経営マンション「管理はつなぐ」[1] “100年住宅づくりに挑む”~広尾ガーデンヒルズ~

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広尾駅徒歩約3分ながら東京ドーム1.4個分、約6万6000m2のスケールを誇る。こんな都心住宅は広尾ガーデンヒルズ(HGH)で最後のはずだ。築30年超だが、分譲時の価格を維持するどころか上回る住戸もある。 “住民経営”という本連載の骨子に通ずる取り組みが今日の評価を導いたと考え、第1回に取り上げる。
理事会と専門委員会が両輪となって取り組む

第34期理事長の国安氏が言う。「各ヒルは約160 戸から330 戸台などいずれもかなりの戸数があります。ヒル別に管理組合があってもおかしくない規模ですが、当初からの仕組みで組合はひとつに統合されていました。各ヒルからの独自の意見も出てきますが、やはりHGH全体としての整合性が優先されます。その点で単体の管理組合は奏功していると思います」

質の高い管理会社はもちろん信頼しているが、判断する主体はあくまで管理組合だと国安氏は念を押す。「判断基準となる建築資材、設備などの最新情報を独自に集め、それに基づいて管理会社と折衝しています。このやりとりを強力にサポートするのが、理事を務める各分野の精鋭の皆さんです。建築、法曹、金融、広告、不動産……豊富な経験を活かした的確なアドバイスが継続してもたらされたからこそ、今日のHGHがあります」

【画像1】メインストリートの歩道(夏季撮影)。美観維持のために管理組合が出資して植栽を手入れした(写真撮影/相馬ミナ)

【画像1】メインストリートの歩道(夏季撮影)。美観維持のために管理組合が出資して植栽を手入れした(写真撮影/相馬ミナ)

三世代で住む例も。子どもたちの故郷となるマンションを目指して

さらに、理事会を補佐する各種委員会の存在も欠かせないという。
「例えばコミュニティ活動委員会では、防災訓練、日赤医療センターの協力によるインフルエンザ予防接種、早朝のラジオ体操などを行っています。また、高齢者を対象にした倶楽部では観劇、美術・音楽鑑賞会、食事会など多岐にわたる企画を運営しています」

こうした活動を契機に、近年では子どもの七夕祭り、大人のワインパーティーや花壇の植え替え、近隣の清掃作業などが行われるようになったという。傑作ヴィンテージ・マンションでのほっこりした光景に、住民による資産維持の原点を見る思いだ。

次なる課題のひとつが、管理組合に新たな風を入れることだと国安氏。40代の住民を中心に理事就任を依頼して、少しずつ世代交代を進めている。「分譲時に購入した住民の二~三世代目が別住戸に住む例も増えています。HGHがその子どもたちの故郷となるよう『100 年住宅』を目指します」

【画像2】(上)住民のボランティアによる屋外共用スペースの植栽植え替え(下)ゴミ拾いはラジオ体操後、住民有志が拾っていたことから派生したという(画像提供/広尾ガーデンヒルズ)

【画像2】(上)住民のボランティアによる屋外共用スペースの植栽植え替え(下)ゴミ拾いはラジオ体操後、住民有志が拾っていたことから派生したという(画像提供/広尾ガーデンヒルズ)

●建築・住宅計画等を専門とする東京大学教授 大月敏雄氏が語る建築家の視点

バブル期前の都市型大規模再開発では、既存樹を残す、環境共生などの発想は乏しかったが、HGHは真逆だ。歴代の管理組合はデベロッパーが整えた樹木、植栽を重要な付加価値として“広尾の森”をつくった。

ただ、敷地内のメインストリートは当初から渋谷区道であり、沿道のケヤキは区がいかようにもできる。伸びた枝葉を根元から切断し、マッチ棒のような無残な姿に変える「強剪定」を行う自治体もあるなか、HGHが継承する姿勢に寄り添い、渋谷区が手間暇かけて繊細に剪定していたのには拍手を送りたい。樹木などを管理する植栽分科会は、環境専門委員会の下部組織から委員会に格上げされると聞いた。今まで同様に豊かで美しい森の存続に期待できる。

【画像3】(上)敷地のメインストリートは渋谷区道。剪定は渋谷区が行うが、枝を極端な短さに摘まずHGHの景観に融合するように配慮している(下)年3 回のペースで発行され、昨年末の最新号でNo.88を数える『広尾ガーデンヒルズ管理組合便り』(写真撮影/永井泰史)

【画像3】(上)敷地のメインストリートは渋谷区道。剪定は渋谷区が行うが、枝を極端な短さに摘まずHGHの景観に融合するように配慮している(下)年3 回のペースで発行され、昨年末の最新号でNo.88を数える『広尾ガーデンヒルズ管理組合便り』(写真撮影/永井泰史)

【画像4】管理組合理事は計17名。各ヒル支部長が理事を兼任する。理事会を補佐する委員会は各6 ~10名で構成。本人のキャリアや希望などでどの委員会に属するかが決められる。近年では女性率も高まっている。

【画像4】管理組合理事は計17名。各ヒル支部長が理事を兼任する。理事会を補佐する委員会は各6 ~10名で構成。本人のキャリアや希望などでどの委員会に属するかが決められる。近年では女性率も高まっている。

※この記事は『都心に住む』2017年5月号(3月25日発売)からの提供記事です
※管理組合のルールや方針は変更される場合があります

●物件DATA
住所:渋谷区広尾4 丁目/1983~1987年完成/総戸数約1200戸、住民約3000人/売主:住友不動産、三井不動産、三菱地所、第一生命保険/施工:清水建設、大林組、大成建設、鹿島建設、三井建設、三菱建設/取材協力:広尾ガーデンヒルズ管理組合、住友不動産建物サービス

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