新築と中古のマンション市場、2017年首都圏の市況はどうだった?

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不動産経済研究所が首都圏と近畿圏における2017年の新築マンション市場動向を、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が2017年の「首都圏不動産流通市場の動向」を、それぞれ発表した。さて、2017年首都圏の新築と中古のマンション市場は、どんな市況だったのだろう?【今週の住活トピック】
「首都圏マンション市場動向(2017年まとめ)」を発表/不動産経済研究所
「首都圏不動産流通市場の動向(2017年)」を発表/(公財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)首都圏の新築マンションは4年ぶりの増加、中古マンションは3年連続の増加で過去最高に

まず、不動産経済研究所によると、新築マンションの2017年の新規供給戸数は3万5898戸で、前年比0.4%増だった。2013年から供給減が続いていたが、4年ぶりの増加となった。ただし地域別で違いがあり、東京都下と神奈川県、千葉県では減少、東京都区部と埼玉県で増加した。

これに対して、東日本レインズによると、中古マンションの2017年の成約件数は3万7329件で、前年比0.4%増と伸び率は新築マンションと同様。成約件数は3年連続で増加となり、過去最高を更新した。地域別では、埼玉県と神奈川県では減少、東京都と千葉県では増加した。

【画像1】新築マンションの新規供給戸数の推移(出典:不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向(2017年まとめ)」)と中古マンションの成約件数の推移(出典:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2017年)」)

【画像1】新築マンションの新規供給戸数の推移(出典:不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向(2017年まとめ)」)と中古マンションの成約件数の推移(出典:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2017年)」)

注意したいのは、不動産経済研究所の市場動向では、ファミリータイプの民間の新規分譲マンションだけが対象となっている点だ。加えて、数値は供給戸数、つまり新規に販売された戸数なので、すべてが契約に至ったわけではない。ちなみに、累積契約率は83.2%となっている。

一方、東日本レインズの市場動向では対象が幅広く、ワンルームやリゾートマンションなども含まれる。加えて、数値は成約件数、つまり契約に至ったと東日本レインズに報告があった件数(件数は戸数と同じ)となっている。

したがって、単純に数値だけで比較することはできないが、2017年の首都圏のマンション市場では新築と中古で同じくらいの成約があったと推測できる。

新築も中古も、首都圏のすべての地域で価格は上昇

次に、マンションの価格について見ていこう。

新築マンションの1戸当たりの平均価格は5908万円で、前年より418万円・7.6%上昇した。地域別では、東京都区部7089万円(6.9%上昇)、東京都下5054万円(1.4%上昇)、神奈川県5524万円(9.6%上昇)、埼玉県4365万円(2.6%上昇)、千葉県4099万円(0.3%上昇)とすべてで上昇となった。

中古マンションの1戸当たりの平均成約価格は3195万円で、前年より56万円・4.8%上昇し、5年連続の上昇となった。地域別では、東京都区部4238万円(5.0%上昇)、東京都下2635万円(0.8%上昇)、神奈川県2805万円(5.1%上昇)、埼玉県2016万円(3.5%上昇)、千葉県1969万円(2.2%上昇)と、こちらもすべてで上昇した。

次に、各戸の面積の違いによる影響を排除するために、1m2当たりの平均単価を比べてみよう。

新築マンションの1m2当たりの平均単価は85.9万円で、前年より8.3%上昇した。地域別では、東京都区部108.3万円(7.8%上昇)、東京都下71.2万円(2.7%上昇)、神奈川県77.1万円(8.3%上昇)、埼玉県61.1万円(2.0%上昇)、千葉県57.0万円(1.8%上昇)と、やはりすべてで上昇となった。

【画像2】新築マンションの平均価格の推移(出典:不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向(2017年まとめ)」)と中古マンションの平均価格の推移(出典:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2017年)」)

【画像2】新築マンションの平均価格の推移(出典:不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向(2017年まとめ)」)と中古マンションの平均価格の推移(出典:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2017年)」)

中古マンションの1m2当たりの平均単価は50.00万円で、前年より4.4%上昇し、5年連続で上昇し23年ぶりに50万円台に達した。地域別では、東京都区部73.78万円(4.1%上昇)、東京都下39.03万円(1.1%上昇)、神奈川県41.88万円(4.3%上昇)、埼玉県29.68万円(3.3%上昇)、千葉県26.90万円(2.1%上昇)とすべてで上昇した。ただし、平均築年数は20.70年となり、経年化が年々進んでいる。

【画像3】新築マンションのm2単価の推移(出典:不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向(2017年まとめ)」)と中古マンションのm2単価の推移(出典:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2017年)」)

【画像3】新築マンションのm2単価の推移(出典:不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向(2017年まとめ)」)と中古マンションのm2単価の推移(出典:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2017年)」)

新築マンションの価格は2013年、2015年、2017年で高騰しているのに対して、中古マンションは2013年からじりじりと上昇している点が特徴だ。

新築マンションの価格はさまざまな要因で変動し、新築の動きにつれて中古も変動する

新築マンションの市場動向は、経済情勢などの影響を強く受ける。例えば、リーマンショックや東日本大震災が起こったときには市場は縮小した。縮小期は確実に売れる人気エリアに新築マンションの供給が集中し、そのため価格が上昇する傾向が見られる。

また、東京オリンピックの開催が決まると、オリンピック需要でマンションの建築資材が高騰し、震災復興需要や地価が上昇に転じたことも加わって、マンションの原価といえる部分が値上がりした。こうしたことが、近年の新築マンションの価格上昇の理由となっている。

中古マンションは、新築マンション市場の影響を受ける。新築マンションの供給が少ないエリアでは、中古マンションに目が向けられるようになるし、新築の価格高騰、特に都心部などでは一般の人の手が届かない価格で販売されるようになると、中古マンションの需要が強くなる。その結果、成約件数が増えて、成約価格も新築ほど急激ではないがじりじりと上昇しているというのが、首都圏のマンション市場の実態だ。

これまで新築と中古を比較してマンション市場を見てきたが、マンション選びをする際に、当初から新築か中古かを決めてしまうのはどうかと思う。本来はどんな街に住みたいか、どんな暮らしがしたいかを考えて、それが実現するマンションを選ぶべきだろう。その結果として選んだマンションが、新築だったり中古だったりするという選び方が、スタンダードになることを期待している。

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