リースバックのメリットとデメリット。売却しても住み続けられるその仕組みは?

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破産理由の一つである「住宅購入」は、年々増加傾向に


夢と希望に満ち溢れて手に入れたマイホーム。多くの人は住宅ローンを利用して購入するだろう。
しかし、サラリーマンでもなかなか収入が増えない昨今。当たり前にもらえると思っていたボーナスが出ない、共働きだったのにどちらかがリストラとなってしまった、といった様々な理由でローン返済が滞ってしまうケースは少なからずあるようだ。

実際に住宅購入が理由で破産する人は増えている。日本弁護士連合会の「2014年破産事件及び個人再生事件記録調査」(複数回答)によると、調査した破産債務者のうち「住宅購入」が理由である割合は16.05%存在している。前回の2011年の調査と比べて、「生活苦・低所得」や「給料の減少」の割合が減少、もしくは高止まりを見せる中、「住宅購入」については、2008年が9.59%、2011年が12.24%と増加している状況だ。

もし、なんらかの理由で住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、所有する自宅に住み続けることはできなくなってしまうのだろうか。今回は、自宅を活用した資金調達の方法の一つである「リースバック」についてご紹介したい。


住宅購入による破産は年々増加傾向(出典:「2014年破産事件及び個人再生事件記録調査」(日本弁護士連合会))



事業資金にも利用可能なリースバック、そのメリット・デメリットは?


リースバックとは、自宅などの不動産を専門の不動産会社へ売却し、買主であるオーナーに対してリース料(家賃)を支払うことで、引き続きその不動産を利用する方法だ。また、買取代金は一括で支払われるため、ローン返済自体は問題ないがまとまった現金が必要なときにも利用可能だ。例えば、次のような利用が考えられる。

・年金の不足など老後の生活費を補う場合
・子どもの教育費の捻出
・病気の治療費の捻出
・住宅ローン以外の借金返済
・事業資金としての活用

また、単純に家を売却して賃貸住宅へ引越すことに比べ、以下のようなメリットがある。
・買主を探す必要がないので現金化までの期間が比較的に短い
・引越しする必要がない
・子どもの学区が変わることがない
・売却したことが周りに知られない
・将来的に買い戻すことが可能

同じ家に住み続けたい人にとっては、メリットが大きいリースバックだが、実際に利用するためには一定の条件もある。その一つがオーバーローン状態である。売却価格が住宅ローンの残債よりも多くないとリースバックの利用は難しいのだ。例えば、住宅ローンが2,500万円残っている状態で売却価格が1,500万円だった場合、抵当権の解除ができないため、そもそもリースバックを利用することができない。

また、リースバックには以下のようなデメリットもある。
・売却価格が周辺相場よりも安くなりがち
・毎月のリース料(家賃)が周辺の家賃相場よりも高くなることがある
 (年間のリース料の目安は、売却価格の8~10%)
・買い戻しは可能だが、その費用は売却価格よりも高くなる場合が多い


リースバックの仕組み



リバースモーゲージとの違いは?


「自宅を利用し、自宅に住みながら資金調達」と聞くと、「リバースモーゲージ」を思い出す人もいるだろう。リバースモーゲージとは自宅を担保に金融機関や自治体などからお金を借り、借りたお金は死亡時に自宅を売却することで一括返済する方法だ。

こちらの場合は、死亡時に返済することが前提となるので、生存中に融資枠を使い切ってしまうこともあり得る。生活費として利用する場合は、このことを十分理解して契約すべきだろう。そのため、多くの場合で契約者には、60歳以上といった年齢条件がある。また、リースバックと違い、物件の所有権は移行しないので固定資産税の納税義務もそのままになる。そのほかのリースバックとの違いは下の図で確認してほしい。


リースバックとリバースモーゲジでは、資金の用途など異なる点が多い



リースバックとリバースモーゲージ、その使い分けは?


では、リースバックとリバースモーゲージをどのように使い分ければいいのだろうか。

一つの目安になるのが年齢だろう。リースバックの場合は、買い戻しが可能だ。したがって、現在お金がなくても近い将来大きな収入の目途が立っていれば、買い戻しを視野に入れてリースバックを利用する手もある。買い戻しには、資金の用途が自由というところが有利に働く。リースバックを事業の運転資金として利用して、事業が軌道に乗ったら買い戻せばいいのだ。このようにリースバックは、買い戻しを見据えるという意味で、ある程度若い人が向いているかもしれない。

リバースモーゲージの場合は、そもそもある程度高齢でないと利用できない商品が多い。そのため、利用目的は、年金替わりや老人ホームへの入居費用といった老後生活を豊かにすることが中心となっている。また、返済は死亡後に一括なので毎月の生活に影響がない。これは年金生活者にとって大きな魅力だろう。したがって、リバースモーゲージは高齢者向けといえる。

とはいえ、どちらが向いているかはケースバイケースなので、最終的な判断は銀行などの専門家に相談してからにするべきだろう。


住宅購入が理由で破産する人は増えている。このように住宅ローンの返済が困難になった場合の対応策の一つにリースバックがある。自宅を担保に融資を受けるリバースモーゲージとの違いも見ていこう。



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