都市近郊の農地がなくなる? “生産緑地、2022年問題”を知っていますか?

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都市周辺の宅地にかかわる話題のひとつに、「生産緑地2022年問題」というのがあるのをご存じだろうか。都市周辺で宅地が不足していた時代に決められた政策が、2022年にある期限を迎える。これを契機に都市にある農地の宅地化が加速し、2022年以降、都市農地が宅地に変わり、宅地が市場にあふれることにより暴落するという。果たしてそんなことが5年後に起こるのか? 国土交通省に話を聞いてみた。
1992年に生産緑地の指定を受けた約1万haの土地が2022年に期限を迎える

高度経済成長期、都市部の宅地の不足を補うため、一部の市街化区域内の農地には、宅地並みに高い固定資産税が課せられ、一般的な農地より高い固定資産税は地主にとって大きな負担となった。都市近郊の農地は、なくして宅地化するものとした政策を税金面から後押ししてきたのだ。

その政策はバブル景気が崩壊した1990年代初頭に転機を迎えることになった。1992年に施行された「生産緑地法」では、敷地面積が500m2以上で、期間中農業を営むことに専念するなどの一定条件を満たせば、30年間にわたって固定資産税は農地扱いとし、相続税については納税猶予を受けることが可能となった。条件を満たした土地が「生産緑地」として指定を受けた。

1992年から30年の営農義務が解かれる2022年。生産緑地として指定された土地の多くが、この期限を迎える。期限を迎えるとどうなるか、法律では、自治体に買い取りを申請できることになっているが、今の自治体の財政状況からそれは難しく、そうなれば指定の解除によって、税制の優遇はなくなる。そして優遇がなくなり、税金が支払えなくなった多くの地主は土地を売却、その土地が2022年以降宅地として市場に供給され、宅地の供給が多くなることで地価はさがり、都市周辺に緑の環境もなくなる。さて、どうする。というのが「生産緑地2022年問題」とされている。

国土交通省「都市計画現況調査」(平成27年)によれば、2015年3月末現在で都市圏を中心に1万3442haの土地が生産緑地となっている。

1990年初頭にバブル景気が崩壊し、1992年と言えば地価が大幅下落に転じた年だ。その当時指定された多くの生産緑地が指定解除となれば、1万ha以上になる。国土交通省の全国の調査によると2014年度実績では、新しく宅地として供給されている土地は、全国で年間6000ha余りしかない。

生産緑地が指定解除になった土地が宅地として市場に出てきたら、確かに、大きな問題になることは予想される。しかも、生産緑地の消滅は不動産市場の問題だけにとどまらない。生産緑地は、郊外の緑の住環境の維持にも一翼を担っている。都市災害時の避難場所としてや、住宅の倒壊や火災といった建物災害の被害拡大を防ぐ意味でも、役割は大きい。

高度成長期を通じて、宅地化すべきとされてきた、「市街化区域」の農地。2017年現在、その意義は大きく後退してきていると思う。都市計画行政の大きな転換期といってもいい。国の施策においても、2022年に向けて、さまざまな動きがある。今後、都市にある農地を、どのように残していくか国交省の担当者に聞いた。その取り組みを紹介しよう。

【画像1】写真/PIXTA

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「農」と「住」の共存へ向けて、変わる都市計画

2015年4月に成立した「都市農業振興基本法」では、都市農地は保存すべきものとして明確に書かれている。都市農地は、都市周辺の環境保護、都市住民と生産者の交流の場、災害時の防災空間としてなど重要な役割をもつとされ、この基本法に基づき、自治体では農地の保存のため、税制上の措置などさまざまな施策が、今後示されようとしている。

もうひとつ「都市緑地法」の改正案がある。2017年4月に成立したこの法律では「生産緑地」を残すための具体策が盛り込まれた。

1.生産緑地の面積要件の緩和
……対象となる農地面積が一律500m2以上から300m2以上を下限に市区町村が条例で引き下げ可能になる。
2. 生産緑地地区内で農産物の直売所、農家レストラン等の設置が可能に
……現行法では生産などに必要な施設のみ設置可能となっていたが、農家が多様な収入源の確保が可能となるよう、農地の維持を支援。
3. 生産緑地の買取り申出が可能となる始期の延期
……生産緑地の指定を受けた30年経過後は、10年ごとに延長が可能に。
4. 田園住居地域の創設
……都市計画法で定める用途地域に新しく「田園住居地域」が加わる。「田園住居地域」は農業の利便性と良好な居住環境の併存を図るための規制を盛り込んだ用途地域で、1992年の都市計画法および建築基準法の改正以来、新しい用途地域の登場となる。

「生産緑地2022年問題」は、ずっと続いてきた都市計画政策の大転換が根本にあり、それに向かって、行政は動き出している。「都市農地」はなくすものから、残すものへ。だが、そこには、日本の農業の抱える問題は取り残されたままだ。都市農地を引き継ぐ後継者の問題や、生産緑地となる農地面積が緩和されることによって、農業経営の規模が小さくなりますます非効率にならないか、など今後解決しなければならない課題も多い。

国土交通省都市計画課に話を聞いてみると、今のところ2022年に生産緑地の宅地化がドラスティックに起こることは考えにくい。「農」と「住」の共存へ向けて、都市計画がどう変わっていくのか、住宅を必要としている消費者にとって、やはり目を離せない問題であることは確かだ。

●取材協力
・国土交通省 都市局都市計画課

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