家賃保証は安心?サブリースの仕組みとは?

(イー・ローン)

Q. 相続で土地を取得しました。 その土地を有効活用するために賃貸住宅を建てようと考えています。 賃貸住宅の経営にはサブリースという方法があると聞きました。 サブリースとはどのような仕組みなのでしょうか?(M・Fさん/52歳/会社員/埼玉県)
A. 賃貸経営は不動産業者に仲介してもらうにしても、入居者募集や家賃回収、退去後の対応など、オーナー自身がすべてをやろうとすると大変です。 サブリースはそんなオーナーの手間を省いてくれた上、家賃保証もある経営方法です。 その仕組みやメリット、注意点を知っておきましょう。

サブリースは夢の不労所得源?

賃貸住宅経営にはすべてをオーナー自身が行う以外に、一部の業務を外部に委託する方法があります。 管理料を支払い管理業務(入居者管理や家賃回収など)を委託する、保証料を支払い家賃滞納や空室が発生したときに保証してもらうなどです。

これらに対してサブリースは、サブリース会社に賃貸物件を一括借り上げしてもらい、家賃から管理費や保証料などの経費を除いた賃料(家賃)をオーナーが受け取る仕組みです。 入居者との賃貸契約はサブリース会社が行うので、敷金・礼金・更新料など家賃以外の収入はサブリース会社が受け取ります。

オーナーのメリットは、賃貸経営に関わる業務を省くことができる、入居者トラブルに巻き込まれることがない、空室リスクや家賃滞納リスクがなく安定的な家賃収入が得られることです。 家賃収入がローンを上回った分は生活費や貯蓄に回せる、ローン返済が終われば家賃収入をすべて手にできる、という夢の不労所得源といえるかもしれません。

そのような背景から東京都内で展開する女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」に投資する人が多かったのでしょう。 しかし、このシェアハウスを販売していた会社が投資家に対するサブリースの家賃支払いを停止、その後倒産しました。 投資家が借りた不動産担保ローンが問題になっています。この事例からサブリースの注意点が見えてきます。

家賃保証はスタート時の金額がずっと続くわけではない!

最長30年などの長期にわたって家賃保証をうたうサブリース会社があります。 「かぼちゃの馬車」の運営会社も「安定の30年保証」をうたっていました。 しかし2~5年程度で契約更新になるか、定期的な家賃改定を定めていることがほとんどで、スタート時の金額がずっと保証されることはまずありません。 2年毎の更新時には家賃が少しずつ下がっていくと考えていた方がいいでしょう。

よってサブリースとする物件を建てるために不動産担保ローンを借りる場合、家賃がある程度まで下がっても返済に支障がないように計画することが重要です。 頭金を多くする、受け取る家賃と返済額の差額(つまり、利益)は貯めておき、早めに繰り上げ返済するのもいいでしょう。

なおサブリース会社が保証する家賃は、周辺相場から求める実勢家賃をもとに決められます。オーナーがこのことを知らないと、サブリース会社が提案する低めの家賃保証で契約してしまうかもしれません。 契約前に実勢家賃を調べておくとともに、サブリース会社から賃貸事業計画書を作成してもらい検討しましょう。

最近は賃貸物件の建築とサブリースを一体で営業する企業が多いようなので、1社だけの提案を鵜呑みにせず、複数社から建築費の見積もりとサブリースの条件を提示してもらい比較してみるのもいいでしょう。

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