築30年以上の中古物件、本当に大丈夫?

(SUUMOジャーナル)

家探しで、物件価格はとっても気になるもの。「この物件、安い!」と思ってよく見たら、築30年以上の物件! 築年数が古いと、リフォームは絶対必要だろうし、地震などで倒壊しないか心配だし……。長く住み続けられるのかが気になって、たとえ格安だったとしても、見送っておこう……という人も多いのではないでしょうか。

しかし、逆に言えば、もし安心して長く住めることが分かっていれば、築30年でも40年でも問題ないかも。早速、築30年以上の物件について、不動産会社に問い合わせてみました。

■築30年以上の物件って、あとどのくらい住めるものですか?
「よく質問をいただきますが、難しい質問です。マンションでも一戸建てでも、いつまで住めるか決まっているわけではないので、一概にあと何年住めますとは言えないんです。物件の規模、施工技術、建築確認の時期、建築場所の違いなどで変わってきます。
これは参考でしかありませんが、住宅ローンを設定するときにマンションであれば建物の担保を築50年まで見ているケースが多いです。つまり、金融機関は「だいた50年くらいはもつだろう」と考えているわけですね」

■築古の物件は、地震が来ても大丈夫なのでしょうか?
「耐震性については、1981年に耐震基準の大きな見直しがありました。ですので1981年以前の建物か、それ以降の建物かで耐震性能が大きく異なります。1981年の新耐震基準で建てられた物件でしたら、大きな地震が来ても倒壊のリスクは低いでしょう。
注意したいのが、1981年の物件なら、なんでも安心かというとそうではないことです。建築基準法は6月1日に改正されました。ですから、その後の審査をクリアされてる事が条件です。1981年の物件であれば何月に建ったのかもチェックしてください」

■築年数が古い物件を選ぶときに、どんなポイントをおさえればいいですか?
「すでにお話したとおり、1981年以降の耐震基準に基づいて建てられた物件かどうかをまずはチェックしてください。もしそれ以前に建てられた物件でも、その後に耐震補強工事を行っていれば、新耐震基準同様の耐震性能があるので、とりあえずは安心といえます。
また、マンションならば修繕計画の実施状況は確認すべきです。きちんと修繕計画に基づいた修繕を実施していないと、メンテナンスが不十分で、そのぶん建物の寿命も短くなります。「マンションは管理を買え」と言われるくらい、管理によって建物の寿命は変わりますから、管理組合がしっかりと機能しているか、管理状況は見ておきたいですね。物件を見に行って「なんだか汚いなぁ」という印象を持つようでしたら、管理に問題があるかもしれません」

■築30年以上のマンションの、価格以外のメリットはなにかありますか?
「築年数に限らずですが、立地には注目しておきたいです。特に、いい立地に建っている築年数の古いマンションなどは狙い目です。立地は固有のものですから、同じ場所に新築マンションを買いたいと思っても買えません。「場所を押さえる」という意識で、築年数にこだわらず購入するのは、ひとつのテクニックです。

仮に建て替えを行う場合、気に入った場所で優先的に新築に住めるかもしれません。とくに古い物件ですと、その土地に建てられる最大限の大きさの建物を建てておらず、建て替えになったら住戸数が増えてそれまで住んでいた人は割安で新築住居に住めるなんてこともあります」

なるほど。ただ安いからお得、というのではなく、建物の耐震性をチェックした上で、お得な物件を探すのが賢い築古物件の探し方ですね。見逃してきた物件のなかにも、これは!という物件が眠っているかも!? 目をさらにして探したくなりますね!

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