東京都心部の中古マンション市場で価格調整が加速―成約価格から見える実需の限界と投機相場の終焉

本調査の概要

対象期間：2022年1月から2026年9月まで
実施機関：マンションリサーチ株式会社
分析対象：首都圏所在の中古分譲マンション
事例総数：82,740件
算出手法：市場に流通している中古物件の売り出しデータを網羅的に収集し、独自の統計ロジックに基づき集計・分析を行いました。

売出価格の値下げ率が拡大、価格調整の動きが鮮明に

東京都心部を中心に、中古マンション市場では価格調整の動きが明確になってきました。
以下のグラフで示す通り、売出価格からの値下げ率は上昇傾向を強めており、売主が当初設定した価格では購入希望者を確保できず、販売途中で価格を見直すケースが増加しています。特に都心部では、これまでの価格上昇を前提とした強気な売出価格が維持しにくくなっており、売主側が市場の反応を見ながら価格を調整せざるを得ない状況が生まれています。
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/252/13438-252-ec6f230b3fe10b6184f14327cd13d47b-888x537.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：福嶋総研
ただし、ここで注意しなければならないのは、売出価格の値下げと不動産価格そのものの下落を混同しないことです。売出価格はあくまで売主が希望する価格であり、必ずしも市場で成立する価格を示しているわけではありません。例えば、相場から大きく乖離した価格で売り出している物件であれば、成約に至るまでに大幅な値下げが必要になることもあります。一方、当初の売出価格から大きく値下げしたとしても、最終的な成約価格が過去の成約水準を上回っていれば、実際の不動産価格は上昇したと評価できます。
つまり、不動産市場の価格動向を正確に把握するためには、値下げ率だけで判断するのではなく、最終的にどの水準で取引が成立しているのかを確認する必要があります。値下げ率の上昇は、市場の流動性や売主の価格設定に変化が生じていることを示す重要なシグナルですが、それ自体が価格下落を意味するわけではありません。

都心5区の成約価格は2026年1月をピークに横ばいへ

以下のグラフは、都心5区（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区）における中古マンションの平均成約価格の推移を示したものです。
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/252/13438-252-277cf6bc9839e61581dd234c89f5ad66-894x528.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：福嶋総研
2026年1月を一つのピークとして、その後は下落傾向を経て、直近では1億1,500万円から微減に推移しています。これまで継続してきた価格上昇が止まり、一定の水準で成約価格が落ち着き始めていることが読み取れます。
この動きは、単なる一時的な価格調整というよりも、都心部のマンション市場における購入者層の変化を反映している可能性があります。これまでの価格上昇局面では、国内外の投資家や転売を目的とした購入者が市場に流入し、実際に居住することを目的としない需要が価格を押し上げる一因となっていました。しかし、価格上昇によって投資利回りや転売益を確保することが難しくなり、投機目的の物件が在庫として滞留するようになると、転売を前提とした購入需要は明らかに弱まっていきます。
その結果、現在の都心部では、実際に居住することを目的とした実需層が購入者の中心になりつつあります。実需層は、所得水準や住宅ローンの借入可能額、生活上の必要性などによって購入できる価格に一定の制約があります。投資家のように将来の値上がり期待だけで高値を受け入れることは難しく、購入判断も慎重にならざるを得ません。
こうした実需層を中心とした市場で成約価格が1億1,500万円前後にとどまっていることは、現時点における都心5区の購買力の限界、すなわち価格の上値が重くなっていることを示していると考えられます。

金利上昇後も価格が上がり続けた背景にある投機需要

[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/252/13438-252-1a337b75636f623606ba01f2d45a5e0e-879x495.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：福嶋総研
都心5区においては2024年7月に政策金利が0.25％へ引き上げられて以降、値引き率が上昇しているにも関わらず、販売日数も徐々に上昇していきました。つまり「値下げをしてもなかなか売れない状態」であり、都心5区マンション市場では流動性の低下が徐々に見られるようになりました。金利上昇は住宅ローンの返済負担を増加させるだけでなく、投資用不動産の資金調達コストにも影響します。特に高額物件では、金利のわずかな上昇であっても購入判断に与える影響は小さくありません。
本来であれば、こうした金利環境の変化は成約件数や成約価格に反映されるはずです。しかし、実際には流動性が低下する一方で、成約価格は上昇を続けてきました。
この背景には、国内外の投資需要による価格の下支えがあったと考えられます。特に都心部の高額マンションは、居住用住宅としてだけではなく、資産保全や投資対象としての側面が強く、一般的な住宅ローン利用者とは異なる購買力を持つ層が市場に参加していました。
こうした需要が存在する間は、実需層の購買力が限界に近づいていても、それが成約価格に表れにくくなります。つまり、実需だけでは成立しにくい価格帯であっても、投資需要がそれを補完することで、価格上昇が継続していた可能性があります。
しかし、投機目的の購入が減少し、転売を前提とした需要が後退すれば、それまで見えにくくなっていた実需の限界が一気に表面化します。現在の価格調整は、金利上昇だけによって引き起こされたものではなく、これまで価格を支えてきた投資需要の後退によって、市場本来の購買力が顕在化した結果とも捉えられます。

18区は6,200万円前後で横ばい、都心5区とは異なる市場構造

一方、都心5区を除く23区、いわゆる18区の中古マンション市場についても、価格上昇に変化が見られます。
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/252/13438-252-f8866e7f46067f2358f3964fb5dedde8-1390x819.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
平均成約価格は2026年3月をピークに上昇が一服し、直近では6,200万円前後で横ばいに推移しています。都心5区と同様に、価格上昇が止まり、現状の購買力に見合った水準を探る局面に入っていると考えられます。
ただし、18区の市場構造は都心5区とは異なります。都心5区では国内外の投資需要や転売需要が価格形成に大きく影響してきたのに対し、18区では従来から居住を目的とした実需層が市場の中心を担ってきました。都心部の価格高騰に伴い、購入希望者が周辺エリアへ流入したことで、18区でも価格上昇の波及は見られましたが、価格形成の基本的な構造は比較的実需に近いものだったと言えます。
そのため、今後の価格調整についても、都心5区のように投機需要の後退によって急激な価格形成の変化が生じるというよりは、住宅ローン金利や所得水準、購入者の予算上限などに応じて、緩やかに進行する可能性があります。
もちろん、18区であっても価格上昇が続いてきた以上、すべての物件が現在の価格を維持できるわけではありません。特に周辺相場と比較して割高な物件や、供給過剰によって在庫が積み上がっているエリアでは、今後値下げによる調整が進むことも考えられます。

過剰な価格上昇は将来の経済成長を先取りしている

そもそも不動産価格は、長期的には経済成長と密接に関係しています。企業収益や賃金、家計所得が増加し、経済全体の購買力が高まれば、住宅に対する需要や購入可能価格も上昇していきます。株価と不動産価格にも一定の相関関係が見られ、経済成長を背景とした資産価値の上昇は、決して不自然なものではありません。
問題となるのは、経済成長の実態を大きく上回るスピードで不動産価格が上昇することです。将来的な賃金上昇や経済成長、再開発による資産価値の向上などを先取りし、それらがまだ実現していない段階で価格だけが急激に押し上げられると、実際の購買力との間に大きな乖離が生じます。
過剰な値上がりとは、言い換えれば将来得られるはずの利益を現在の価格に先取りして織り込んでしまうことです。将来の成長期待が実現すればいずれは価格を正当化できるかもしれませんが、その成長が期待通りに進まなければ、先取りした利益の分だけ価格を調整する必要が生じます。
現在、都心部で起きている価格調整は、まさにこうした過剰な価格上昇の反動と考えられます。これまで投機需要によって押し上げられてきた価格が、実需層の購買力という現実的な制約に直面し始めているのです。

これからの市場は価格そのものよりも流動性が重要になる

今後の中古マンション市場を評価するうえでは、単純な平均成約価格の上下だけでなく、在庫数や販売日数、値下げ率、成約件数といった流動性を示す指標を組み合わせて見る必要があります。
平均成約価格が横ばいであっても、在庫が増加し、販売日数が長期化し、値下げを繰り返さなければ成約できない状況であれば、市場の実態は弱含んでいる可能性があります。反対に、成約価格が多少下落していても、在庫が減少し、短期間で成約に至るのであれば、市場としては健全な調整が進んでいるとも評価できます。
特に今後は、同じ都心部であっても、物件の築年数、立地、価格帯、広さによって市場の動きに大きな差が生じると考えられます。これまでのようにエリア全体の価格上昇に期待するのではなく、実需層が購入可能な価格帯に収まっているか、周辺の競合物件と比較して選ばれる理由があるかが、資産価値を左右する重要な要素になっていくでしょう。
現在の都心部の価格調整は、単純に不動産市場全体が下落局面に入ったということではありません。投機によって押し上げられた価格と、実需によって支えられる価格との間にあった乖離が、ようやく表面化してきたということです。今後の市場を見極めるうえでは、価格の上昇率だけでなく、どの価格帯で、どのような物件が実際に売れているのかを注視する必要があります。

著者プロフィール
[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/252/13438-252-505f1cd9e29ba86ec94a344e0239bcd1-312x337.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]福嶋 真司（ふくしましんじ）

マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室　
不動産データ分析責任者



福嶋総研
代表研究員
福嶋総研代表研究員。早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。

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【マンションリサーチ株式会社について】
マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５-２　第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円

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